建筑物内部装修或改造涉及规划审批许可事项、规划用地性质调整等事宜，各地对内部装修或改造是否需要办理建设工程规划许可证的要求各有不同。一般来说，涉及拆改主体结构和明显加大荷载的按内部改造管理，要求建设前办理建设工程规划许可证。不改变承重及结构、对室内进行装饰装修的建筑活动按内部装修管理，则不需要办理建设工程规划许可证。2004年《建筑装饰装修管理规定》被废止后，现行的《住宅室内装饰装修管理办法》仅对住宅室内装修活动进行了细化管理，而住宅之外经营性建筑物内部装修或改造却没有明确的规定。因此，要处理类似于本案例的情形，就需要结合当地的规章及政策进行分析。

　　要点一：建筑物内部改造，应依法履行规划手续

　　建筑内部装修是为了经营性活动,以不改变建筑物格局为前提下的装修工程。从球馆改为宾馆的建设内容来看，建筑物改造中增加楼层明显改变了建筑物的主体结构，增加了建筑面积，同时用隔墙分隔客房增加了楼层的承重，改变了上下水管道以及电力线路，其建设内容明显超出了室内装饰装修的范畴，也改变了建设工程规划许可建筑功能、规划用途、建筑面积等证载事项，属于对建筑结构调整的内部改造。各省制定的《城乡规划法》实施办法中均有不得擅自变更建设工程规划许可证确定的规划条件，因特殊需要确需变更的，必须向城乡规划主管部门变更申请的相关规定。一些城市对于经营性建筑装修工程，制定了更为细致的管理规定，对须履行规划审批程序的情形进行了明确，如《广州市城市规划条例》《威海市关于进一步加强建筑物改造装修管理的意见》等等。

　　要点二：规划用途改变，应符合片区控制性详规

　　球馆改为宾馆，不仅改变了建筑结构，还改变了土地及建筑物原批准的使用性质。无论是将综合楼或办公楼改建为住宅，或将工业厂房改造为商场等，改变了建筑物原批准的使用性质，不仅破坏了规划，给城市基础设施的正常运行带来了很大压力，而且改造后的建筑物达不到技术规范要求，也会带来建筑质量、安全隐患等社会问题。对于土地及建筑物的规划用途管理，各地市均在地方性的规划管理条例中明确，无论是建筑物内部装修还是内部改造，都不得违反规划，不得改变其使用性质，建筑物改造使用性质应与土地用途一致。确有特殊情况需要改变的，应履行土地规划用途调整审批程序，并补缴土地出让金。

　　要点三：违规建筑认定，应统一程序性标准

　　违规建筑物的认定，由相关行政主管部门依据法律、法规规定，结合具体情况对建筑物作出有法律效力的判断，这个判断需要形成统一标准，才能使涉及各方形成统一认知。本案例中，各相关部门对球馆改为宾馆是否属违建存在分歧，主要是因为国家在法律的层面没有对建筑物内部装修或内部改造作出详细的规定，地方也没有探索建立统一规范的地方性规章，并没有统一认定标准，必然导致理解上的差异。违规建筑物的认定涉及许多专业领域，确定违规建筑的认定标准也势必牵涉众多的政府部门，即便是在机构改革后建筑业的监管仍涉及自然资源、住建等多个部门。

　　要点四：未经许可改建，出租合同可能无效

　　球馆改为宾馆已涉嫌违反了《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规对于建筑结构、规划用途等事项的强制性规定，以致规划、消防、住建等部门对其改造事项均不予认可。本案中虽然因为对违规建筑物认定理解存在差异，城管部门尚未启动立案调查程序，但如果通过部门协同形成共识，启动违建查处程序，将其认定为违规建筑物并处罚。那么依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的相关规定，将会确认租赁合同无效。